五一小长假的头一天，成都房地产“朋友圈”被一个项目刷屏了。凭借坐拥248亩生态公园，以及千米毗河的强大资源配套，这个号称拥有城北“最高颜值示范区”的项目，在开放第一日便迎来了上千位到访客户，现场豪车云集，导致整条北星大道车流量瞬间爆棚。

▲华润龙湾御府售楼部首日开放现场

这个城北的新晋“网红”即是华润今年在成都的首个高改产品——龙湾御府。不难想象，对于盛产刚需产品的城北而言，盼望已久的“高改”项目终于登场，让这个沉默多时的市场躁动起来。据悉华润要在这里打造继外金沙板块的金悦湾之后的又一个高品质住宅，敢于在“非改善”战区上马如此高规格的产品，并且还是城北首个“高改”项目，华润的野心让业界十分“兴奋”，同时也有诸多疑问。

▲华润龙湾御府售楼部首日开放现场

城北到底能不能做“高改”产品？

单从宗地位置来看，地块临近城北绕城，过去几无改善项目的踪迹。地块周边集中了成都国际商贸城、成都荷花池中药材市场等物流和各类批发市场的产业，区域内以刚需形态的产品居多，并不是成都传统意义上的高端居住区。那么，业界不禁提出质疑：华润要在这里做“高改”，区域品质能否支撑？区域人口能否有出价能力？产品如何做出溢价？

1、“万元”地价时代， “高改”城北呼之欲出

通常情况下，提到“高改”项目首先对应的一定是“高地价”，锐理数据统计，从2016年开始，随着外金沙、顺江村、两河公园、北新等三环外板块地价的连续“过万”，成都已然全面进入“万元”地价时代。与此同时这些高地价区域，让具备高颜值、高溢价力、高竞争力的“高改”产品顺理成章成为市场主流，而华润龙湾御府所在北新板块在今年4月6日之后，也进入了“万元地”行列，似乎对于这个区域而言未来走“高改”的路子也只是时间问题。

这一切看起来十分魔幻。那么，龙湾御府所在的地块，真的值这个价吗？我们先来看看地块本身的条件。

2、区域容积率低，改善卖相足

该地块位于聚业路以北，汇通路以西，受毗河河湾向内环抱似一金元宝形态。地块南侧为国际商贸城，北侧为毗河河道及两侧滨河绿地，地块北侧沿河视野开阔，居住价值较高。据基准方中执行总建筑师李迅涛透露，类似龙湾御府这类，项目外侧有天然河湾资源及双侧市政公园，在成都已十分罕见。另外，该地块距离北新大道，地铁5号线廖家湾站约1公里距离，交通通达性良好。

与此同时，该地块容积率仅2.85，中南拿下的地块容积率也较低，整个区域具备开发高品质住宅的基本条件。随着成都全域改善市场进入至“深水区”，占据城市与自然双重资源的地块不仅稀有，也更加抢手，华润能率先锁定绝版地块资源，是抢跑高改市场的关键。

3、联排+跃层+品牌，溢价有潜力

再来看区域情况，分析龙湾御府所在北新板块各面积段及主要建筑形态的销售情况，可以看出该区域主要存量集中在70~110平方米面积段，以刚需形态的产品居多。联排的去化表现尚可，溢价能力较高，花园洋房的销售价格呈上涨趋势，溢价能力尚可，高层的去化最快，但是溢价能力不高。

假设华润在这块地上全做刚需高层，按目前区域内高层备案均价计算，在所有住宅产品全部售出的理想状态下，龙湾御府的货值超不过8个亿。而华润的想法却不止于此，按其“高改”产品思路，项目面积段起步即为110平米，其中联排产品占二成，高层中有四成为区域内“零供应”的跃层产品，是典型的“高低配”，单从户型配比这点上来看，项目整体溢价实力将远高于周边普通改善项目。加之华润自身的品牌溢价能力，以及“高端、高改”的产品定调，“高改”思路下的龙湾御府整体货值将翻倍，与周边刚需、首改项目相比也将更具竞争优势。

▲2016年1月至今北新板块各物业类型销售统计

那么 ，万事俱备的华润最终为城北带来了怎样的“高改”产品呢？

锐理君独家采访了龙湾御府的设计主创团队，充分挖掘地块自身的“景观”资源成为这个项目设计的核心所在，于是乎，从梯户比设计、各类型产品的摆放方式、面宽、朝向选择， 至阳台、客厅、餐厅、主卧室的细节打造上，华润从居住者的使用体验出发，以“均好性”为设计原则，让每一户都能享有龙湾御府的“一河湾三公园”独特资源，让每一户都能有高溢价。

深挖景观资源，户户均衡确保高品质

为了兼顾低密与高层产品的居住品质，负责龙湾御府产品设计的基准设计团队创新提出这样一个思路：打破传统项目摆放方式，将高层放河边，别墅放南边。因而最终我们看到了如下的项目总平图，一个别墅+高层的组团围合式布局呈现眼前。

▲项目总平意境图

1、高层观景：左手河湾，右手中庭

历年来，成都河景房多依托锦江、沙河、江安河、毗河等主要河流资源修建。在产品方面，处在天府新区、龙舟路、金沙、建设路、攀成钢、金融城、驷马桥等区域的河景产品多以平层、跃层为主，极少出现低密产品。而成都的河景低密产品大多分布在两河公园、双楠、浣花溪等板块。而在景观资源的利用上，离河湾较远的楼栋往往受前方高层楼宇遮挡无法直面河景资源，最好的河景资源多被低密产品占有。

在龙湾御府所在地块以南，临毗河、西、北侧公园的位置，6栋高层采用“十字”、“丁字”型楼，将地块周边景观资源充分利用起来型，在270°观景面下，每一户视野无遮挡，又可享受超大中庭景观。同时，为了最大限度开发河景资源，高层按“风车”形态错位摆放，这样一来高层临河住户均有百米以上的景观视野，户户皆可观河景、望公园，居住品质得到极大提升，华润利用高层项目的均好性，大大提升了产品的溢价空间。

▲华润龙湾御府高层产品意境图

2、别墅采景：户户向南

而在别墅的排布上，重新设计摆放于东南侧的联排别墅组团继续贯彻“均好性”原则——户户坐北朝南，这样的排列形态对城北高端客户很有杀伤力，在采光、通风及居住感受上极佳。加之外部的市政公园和华润小区自身的景观营造，后期居住舒适度不言而喻。如此一来，龙湾御府无论在高层还是在别墅上，在原有溢价空间上再次进行了拉升，即便与全成都的“高改”产品相比，都有极强的竞争实力。

▲华润龙湾御府别墅产品意境图

从里到外全面改善，用细节征服高改人群

除了对地块外部景观资源的充分挖掘，为了达到“高改”产品的纯粹性，在从未有过改善项目的城北树立改善标准，华润龙湾御府在户型品质感的设计上做了全面提升。

1、两梯三户定调性

目前城北的住宅项目梯户比多以两梯六户为主，甚至还有两梯八户的产品。华润龙湾御府却做到了两梯四户及两梯三户的配置，仅次于金悦湾的两梯二户、两梯三户，项目“高改”调性一目了然。即便在全成都的改善项目中，这样的梯户比设计都很少见，龙湾御府已然为城北高改产品定下了入门标签。

2、全面宽采光秒杀洋房产品

对面宽的苛刻要求，成为华润龙湾御府的又一大看点。

餐客同宽：据龙湾御府的设计主创团队介绍，在高层产品中，除去卫生间、厨房等凹槽位置，其余房间均做到了全面采光，保证每个房间均无视线遮挡。尤其在客、餐厅的比例上，龙湾御府并未刻意压缩餐厅空间，而是做了“餐客同宽”的设计方案，即便是以往被人们忽略的“餐厅”，也有一个完整的采光面，这样的设计即便在洋房产品中都十分少见。

客厅通高：在客厅的设计上，基准的设计师们又提出了“客厅通高”的设计理念，利用上、下错层的摆放方式，高层客厅要么朝河、要么朝中庭，景观视野极佳。与此同时，龙湾御府的高层阳台开间普遍做到了7.2米、7.3米，最大做到了7.5米，在全城通行的“7.2米”开间尺度上有了质的提升。另外，一些主要功能房间还采用了转角窗的设计，将室外270°自然景观全部用足。

▲华润龙湾御府高层意境图

▲华润龙湾御府高层意境图

户户有阳台，栋栋享花园：联排别墅的设计依然遵循了“全面宽”设计理念，设计师有意缩减了核心筒的面积，将更多的空间留给了居住空间，颠覆了过去城市别墅入住后的“刚需”体验感。与此同时，龙湾御府的别墅产品做到了户户有“阳台”的高配置，每一个主卧室都配有阳台，每一栋别墅都有上、下双花园，完美继承了人们对“上有天下有地”的别墅生活定义，将居住品质感做实。

▲华润龙湾御府别墅意境图

3、入户细节树品质

无论是步行动线，亦或车行动线，华润均在品质提升上对设计团队提出了诸多要求。在小区主入口的设计上，通过增加石材、金属构建、符号化的纹理等细节，从感官上带来项目品质的提升。另外，为了让项目在夜间也有好“品质”，华润的设计师们特别强调了“灯光”元素，增加业主归属感。考虑到项目客户后期驾车出行的概率较大，基准的设计师们还提出了车库“入户大堂”的设计理念，这个理念在北上广一带的豪宅项目中已经有所运用。

不同于普通住宅项目车库入户仅有一个单元门，地下“入户大堂”概念的引入，提升了车库的高端调性，业主体验感直线提升。可以说从进入小区开始，龙湾御府“高改”产品的品质感便贯穿始终。

▲华润龙湾御府意境图

近年来成都的高改项目如雨后春笋般争先上马，但是既占有资源，同时又能在产品设计上几乎囊括所有高改产品亮点的很少。作为华润在成都的第二个“高改”项目，华润龙湾御府从资源运用、项目定位，到产品设计、示范区打造乃至后期居住体验感，无一不在做全面提升，用其面面俱到的设计理念，对区域“高改”产品进行强势定位，同时也不仅仅是在为缺少品质高改项目的城北市场梳理新的改善标准，从其售楼现场的人气来看，龙湾御府也极有可能刷新成都人对于城北市场的认知。