半年前，成都万科宣布成立商管团队，在那一次的发布会上，锐理君既看到了万科将部分尚算优质的社区商业以带租约销售的方式变现，也听到了万科打算将东郊记忆旁金色乐府项目不足2万方的底商全部进行自持运营的消息。上个周末，金色乐府的底商“魔方街”开街，尽管招商成绩不如一些盒子商业开业时90%以上的满租率那样耀眼，但透过魔方街开街时呈现的一些情况，却不难看出成都万科在社区商业的自持运营方面讲了好几个不错的故事。

1、O2O

在以“互动情景式儿童主题商业”为定位的魔方街，开街时呈现的一大亮点是成功招商了河狸家、泰笛、藕丁这三个O2O商业品牌。已经拿到投资的互联网创业品牌，本就对线下实体店的开店选址异常审慎，通常人气不达标的大型盒子商业都懒得入驻，为什么齐齐选择体量如此之小的社区商业？俘获这些O2O品牌芳心的，是万科商管团队对魔方街目标客群清晰的定位和紧紧围绕这个定位而展开的招商和运营策略。

▲成功招商河狸家、泰迪、藕丁等O2O商业品牌是万科生活汇魔方街开街的一大亮点

万科说，金色乐府商业辐射到周边的消费人群超过30万人，这个数据从周边小区数量上就可以大致测算出来。理论上“30万人”的说法是靠谱的，但是看到东郊记忆凄惨的人气，懂的人就只会“呵呵”了。不过东郊记忆曾经的音乐、演艺主题如今还存在吗？以东郊记忆为中心，两公里范围画个圈，缺席的商业业态，只剩儿童主题商业了。

▲魔方街所在的周边两公里范围内，此前儿童主题商业是缺席状态

儿童业态跟盒子商业中的大型商超的功效是一致的，帮助有消费能力和消费需求的“年轻爸爸妈妈们”解决小孩子的“寄放”问题，让他们安安心心、高高兴兴去消费。而在魔方街开设线下实体店的这些O2O品牌，既可以以魔方街作为据点，代替常年在商场中做客户体验活动的推广动作，又可以处在目标客群最密集的区域的中心位置，方便地为客户们提供线下的上门服务。

总结一下，流量的锁定、目标客户筛选、线下服务半径的控制（时间成本的节省）这些对O2O品牌而言至关重要的问题，魔方街都给出了解决方案。

2、补贴

“补贴”是平台型商业模式中最常见的运营机制，就好比每次你用滴滴打车时总会有优惠券发给你来抵扣部分车费。对万科而言，魔方街这个不足2万方的社区商业，与当前市面上形成共识的风险最低的商业投资产品——社区底商有很大不同，比如整条街共用一个出入口导致人流总量和流动速度变慢、仅有极小部分的临街昭示面、与同样为街区形态的东郊记忆商业相比租金水平无优势且存在客流竞争等，这样的商业运营难度可想而知。但也正是因为从头到尾万科商管团队对魔方街有清晰的认识，才坚定了以全部自持的方式来进行运营的方向。

无论是对前期招商的商业品牌的租金减免或补贴，还是整体的运营策划推广、以吸引人气为主要目的的多种儿童游乐设施、职业体验项目的设置，都是基于平台思维出发的——目前的魔方街，单靠儿童商业品牌或瞄准家长需求的商业品牌来实现运营收益，难度实在太大。魔方街在前期采用的是双向补贴的方式——联动商家品牌定期推出优惠活动以给到消费客户补贴，长期主动为商家品牌策划实施推广活动以进一步补贴商户，对超过30万的目标消费客群实现影响和转化，直至用户基数足以让品牌收获稳定的盈利时为止。平台模式一旦确立，在平台生态系统真正健全起来之前，补贴机制将不可终止，当然，最好的状况是，即便平台商户已实现稳定盈利，补贴模式仍能延续下去——哪怕变成了收购UBER之后的滴滴式补贴。

3、孵化

▲未来生活馆将承担为万科培育、扶持、孵化适合在其它项目复制的商业品牌的功能

整条魔方街上最与众不同的商业形态存在，是由万科商管团队自运营的实体店“未来生活馆”，这个“复合电商主力店”既是吸引人气的重要一环，又为万科验证可复制的商业品牌和商业模式提供了一块试验田。

自运营意味着万科商管对其调整、改变的权限很大，随时可调整其中商业品牌，经营方式，甚至包括商品和服务的定价。这也是万科商管团队允许自己在魔方街的运营过程中以较小的成本试错、快速更新“迭代”最重要的一环。

“未来生活馆”的孵化功能既包含了孵化新兴社区商业品牌，也包含了为商管团队孵化可供复制到其它项目的商业模式。成都万科商管团队不会只将目光集中在魔方街这条不足两万方的街区上，在万科城、第五城等项目的商业部分，商管团队早已开始前期介入。

此外，不仅成都万科商管团队是以合伙人的形式集合到一起的，在招商方面，万科也会选择部分具有成长性、可复制的品牌和商业模式，以合伙的方式来运营和培育商业品牌。

4、IP

从呈现的形式上看，魔方街并不是一条简单的社区商业街区，鲜明的儿童业态主题和分布在整条街中央的类型丰富、齐全的儿童游乐设施，以及别出心裁的“未来生活馆”的设置、互联网O2O品牌的成功招商，万科商管团队自运营开始就设定了将这条短短的街区打造成为一个商业IP的目标。

▲万科生活汇魔方街的理想呈现状态应该类似一个迷你版的“欢乐谷”，但去一次不用耗上太长的时间，给家长更多的时间安排自由。

在注意力经济时代，打造与运作超级商业IP是获取成功的不二法门，既然以儿童业态为主题，其理想的呈现状态就应该类似一个迷你版的“欢乐谷”。所不同的是，除了给孩子们一个“迷你版欢乐谷”，还要让具有消费决策权的“家长们”首先接受、认可魔方街这个家庭式的商业消费场所IP，因此“笼络”家长的手段必须足够丰富多样。特色餐饮、美容时尚、健身、潮牌服饰、影像工作室、亲子互动项目、电竞，哪一项不是以最对年轻“父母”的口味为原则来设置的呢？

最后，说说锐理君在万科魔方街的开街这个节点上，为什么看到的是万科商管团队想要讲的故事，而不是当天的人气、营业额、翻台率这些数据——

还记得今年4月份锐理君披露成都万科商业发布会讲的十句“真话”的内容么？其中非常重要的一点是，在成都万科商业管理团队所规划的社区商业运作路径中，对集中性商业自持运营3至5年后，万科将实现整体退出。退出的方式有二，要么运营成熟的商铺带租约销售，以更高的价格实现商业货值的变现，要么引入机构投资者来做社区商业的信托基金产品，以实现万科商管团队的整体退出。

再回过头看看，O2O题材、平台型商业模式中的补贴机制、商业模式创业孵化器、超级商业IP打造，哪一个不是奔着让资本兴奋的故事去的？