今年以来，全国开启“地王”接力赛，土地市场堪称“不疯魔不成活”，特别是9月份，几乎每天各地都有“地王”新鲜面世。与此同时，商品房市场也成为各家房企抢夺资源的“战场”。

国家统计局数据显示，70个大中城市房价涨价幅度连续多月飘红。随着楼市成交量的回暖，一些地方的房价逐步止跌或回升。在全国各大城市陆续引爆的“抢房热”从沿海城市到内陆迅速蔓延。而这种热几乎延续到各类业态，从刚需到改善，从住宅到商业。

跟住宅开发以销售为目标的“短平快”相比，商业是个长活儿，定位、招商、运营，每一步都需要扎扎实实地按行业规律去做。随着市场与客户的“苛刻挑剔”，商业的形态也从一味的社区商业逐渐向loft、soho、主题商业mall等更多元化的产品发展。

近年来，各大地产公司把商业地产的发展作为战略目标，对其进行战略部署。华润、奥园、恒隆等知名开发企业逐年在商业版图上加码，扩疆辟野。

诸如大众知晓的万达集团，商业成为其利润来源的重中之重。在2015年共计收入2901.6亿元，其中商业收入1904.5亿元，占据65.6%；

从重庆起家的龙湖这几年来大力发展商业，在商业市场集中发力。此前，龙湖集团商业地产部总经理透露，“从现在开始的3到5年，每年能有2到3个新的购物中心能面市。”

不难看出，几大地产大鳄旗下的商业正逐步占据或者已经把控着整个企业的命脉。而更多的企业也逐步加大了商业的比重，来实现资产的升值以及企业的更快发展和扩张。

近两年来，一直略显低调的鲁能集团一反之前的沉默，在大众视线内活跃频频。9月20日，鲁能集团在北京国家会议中心举办了以“生态优先，绿色发展”为主题的战略发展创新成果展暨全球品牌战略合作签约峰会，首次发布七大产品线：鲁能城、美丽汇、文化+、体育+、健康+、鲁能胜地、美丽乡村，形成遍布全国的鲁能特色产品格局。目前千岛湖、九寨沟等胜地项目先后落地。鲁能在重庆江津的美丽乡村项目也已亮相。之后，备受关注的泰山9号养老度假项目也即将发布，与大家见面。

根据对业务板块的发展思路及发展战略，积极调整产业结构，鲁能集团形成了以住宅地产、商业地产、清洁能源为主营业务的企业集团。

商业地产将成为鲁能下一步战略发展的支点。自2015年确立了住、商、旅“三驾马车”并进发展后，商业地产就像打通了任督二脉，步入高速发展的局面，驶入时代的快车道。

大刀阔斧鲁能细分三大品牌线攻占商业市场

入渝19载，鲁能地产在重庆给大家刻下了深刻的印象。第一个项目——鲁能星城，也成为重庆鲁能10年来的代表之作。

区域销冠、巴蜀中学教育指标…等各种关键词，让鲁能星城一直霸占着楼市头条。随后开发的鲁能领秀城，规划了别墅、洋房、高层、商业等多种形态。在市场接受的同时，鲁能也给大家留下了固有的印象——住宅开发。

作为定位于城市运营商的鲁能，“住宅开发”远远不能作为其的代名词。从2015年开始，重庆鲁能就开始发力，首先在土地市场先声夺人，在巴南区、渝北区、九龙坡区迅速布局，抢占据点。

如果说土地是为了丰富土地储备，巩固鲁能的战略地位。那么接下来的动作就是鲁能的一大“杀”招——整合商业，细分品牌，向资本运营进攻。

为了更好地提升商业资产价值、进行资产管理，鲁能9月份成立了商业租售中心，将旗下所有的社区型商业和非社区型商业资源进行梳理整合。

商业租售中心成立后，在商业布局上精准定位目标客群，升级改造商业环境，按照集团的战略布局以及重庆公司现有的商业排布，通过多方资源以及整合现有商业等一系列举措，将旗下项目的商业划分为美丽汇、鲁能”以及秀街系三大商业品牌线。

美丽汇：

位于城市副中心或区域新城，建筑规模约10-30万方，以商业娱乐中心为主，涵盖度假酒店商业。定位为商业娱乐目的地、文化创意特区的城市休闲娱乐目的地。

 鲁能城：

择址城市核心CBD或城市发展核心区域，选注规模约30—50万方，涵盖商务写字楼、购物中心、精品公寓、星级酒店等大型城市综合体。

代表项目：鲁能城（万豪酒店已签约入驻）

按照“鲁能城”高端商业品牌布局，鲁能城以中央公园百亿级商圈为核心，打造约28万方公园式都会商业综合体，规划了3.1万方五星级酒店、1.3万方主题商业街、8.3万方公寓、2.8万方写字楼和12.7万方购物中心。待建成后，鲁能城将以绝佳的地段和强大的商业吸附力辐射周边百万人群，助力中央公园百亿商圈的发展和腾飞。

秀街系：

以项目为依托，满足社区品质生活所需，构建区域内休闲娱乐中心。总建筑规划小于10万方，以社区商业，体验式风情街为主的社区商业中心。

代表项目：鲁能城·中央秀街、鲁能星城十三街区·都汇秀街、鲁能领秀城·大城秀街、鲁能南渝星城·南渝秀街、鲁能九龙花园·育才秀街。

鲁能城·中央秀街

第一种玩法：短租市场
率先创新资源共享 运营方、开发商、客户三方共赢

锐理数据显示，从2013年至今，重庆主城市场每年去化13800余套办公物业，而市场供应在这个数字上翻了个番。截止到今年10月，市场办公物业存量已经将近400万平方米。已有的商业去化缓慢，库存积压严重；一批新的商业项目又不断涌入市场。办公物业面临着市场竞争激烈、去化艰难的局面。

在今年9月20日，鲁能集团提出了2016年全新目标——600亿元销售。而重庆公司今年的任务则是销售100亿，力争重庆第三！

一边要奔着100亿的销售目标而去，一方面要在商业领域亮出自己的实力，完成自有商业的去化，在土地市场上出尽风头的重庆鲁能，又会怎样落下第一颗子？鲁能给出的第一种玩法就是：短租市场。

近一两年来，长短租市场逐渐兴起进而火热，频繁被大家提起。自如、途家、臻爱逸家等新型房屋租赁模式受到市场热捧。借助“互联网+”的概念，可以通过与房地产开发商合作，达成双方资源互换，最终实现共享经济多方共赢的局面。

这种长短租模式在全国范围内不太陌生，但是在重庆，这样操作运营的开发商很少。行业的快速发展，新兴模式以及更多的时机的碰撞，重庆鲁能商业租售中心杀伐果断抓住了这波“创新潮”的机遇。

通过多方平台比较，最终鲁能选择与以打造轻奢智能酒店公寓为主的臻爱逸家联手合作，搭建短租公寓专业运营平台。作为整个重庆公司商业品牌的先力军，旗下的鲁能领秀城、鲁能星城13街区将率先运用这种带租约销售的模式。

这种带租约销售的模式就是客户在购房时，可选择臻爱逸家作为其房源的运营管家，与其签订10年的物业托管协议。而臻爱逸家则做出承诺，帮助客户装修物业以及后期运营，定期给客户返租。

臻爱逸家作为轻奢智能公寓运营商，旗下的品牌公寓深受客户的好评。客户购买鲁能这两个项目后，所购物业将按照臻语菲诺智能头等舱公寓、臻爱9号国际酒店公寓、臻逸家概念主题公寓、缤米tatami时尚公寓四个不同品牌风格平摊装修。

臻爱逸家公寓

购房后，客户不用担心装修以及招租问题，而月供和月租几乎相差无几，完全能够以租还贷，省力又省心。而臻爱逸家通过与鲁能的合作，实现轻资产运营，增加了品牌店的扩张又提升了市场影响力。

通过引入短租市场这种创新理念后，鲁能能够帮助业主提供更好的租赁平台，为客户解决了装修和运营的难题，运用这种模式还能刺激增加盈利点，为客户每月的保底收益平添一份保障，实现了从修建、装修到运营的一条龙服务模式。而自身在和第三方平台公司资源共享的同时，以精装房的价格销售清水房，完成去化、赢得利润，还能不花营销费用就能实现快速销售，为客户和鲁能自身实现更稳定、可持续的投资回报，实现资产增值。

这里，可以给大家算一笔帐：

以鲁能星城13街区的LOFT产品为例，总价约为35万。以10年期、首付5成计算，10年平均保底月租收益1781元，每年递增50元。同时，龙头寺板块作为最热门核心的板块，根据这几年的房价走势可以预判，10年后所购物业基本能够实现翻番，增值近1倍。

第二种玩法：定制物业
更快招商 更多个性

未来的市场更具个性，随着人们的需求增多，定制化服务与产品将被作为消费的主流。同样，商业也能定制化。

传统的商业运营模式都是商业成型后再引进招商。招商过程中，也许会面临各种需求。那么，能否在还未修建的时候就提前了解商家需求，按照商家的要求修建规划呢？鲁能给出了第二种玩法——定制物业。

日前，鲁能地产和红星美凯龙达成6万方商业合作，将为其进行物业定制。即在修建之前，对面积控制、修建诉求等方面进行沟通，按照红星美凯龙的相关要求来修建商业。

通过这种定制物业，能够在产品规划修建之前就介入招商，不仅能迅速解决商业去化、更早实现现金流回笼，还能通过红星美凯龙引进的商家、平台等多方面的资源，给客户带来更多的服务。

红星美凯龙

红星美凯龙作为家居零售企业的巨头，从房产到家装，到家具建材及周边商品销售，家居全覆盖。不仅带入一流的家居体验服务，提升家居消费的品味和环境，还能让客户体验到一站式情景化家居购物体验，不仅如此，还能汇聚大量的人气、带动区域发展、提升区域价值。

此外，红星美凯龙入驻，围绕红星家居生活体验，针对领秀城即将供应的集中商业就可进行家居产业链定制化。此种运营方式不仅能带动后期商业的快速招商及提升去化速度，还可优化区域商业结构，促进区域商业合理健康发展，从而实现开发商、业主及周边居民、商家各方共赢。作为通过这种模式的效应衍伸，实现开发—招商—运营再到新地块开发的完美闭环，形成多方资源嫁接、利益叠加的共享经济链。

还有玩法？鲁能说：未完待续

在成功引进臻爱逸家的短租公寓创新模式以及红星美凯龙的定制物业之后，鲁能其他的项目也在积极探索创新思路。

随着中国大众创业热潮的到来，众创空间也被市场和开发企业关注。与提供办公空间和行政服务的商务中心模式不同，众创空间包括了联合办公空间和创新型孵化器两个主要业态。这种新兴的模式更为重视资源的整合，并提供一个平台化的创业生态圈。万科、soho、华夏幸福、瑞安等开发企业嗅到其中的商机，陆续站队进军这一领域。鲁能南渝星城以及鲁能星城13街区也正在接触众创空间这种新型创业服务平台的开发模式，与相关平台公司正在积极谈判中。

备受关注的鲁能泰山7号项目也提出“体育+”生活概念，将打破传统售楼方式，为业主及潜在客户提供增值服务，在售楼中心引进家庭场景体验中心、儿童主题体验中心、体育+运动休闲体验中心等，使售楼中心成为链接社区未来居民的一个线上线下的俱乐部平台。

商业租售中心成立后，从鲁能地产对已然亮相和即将亮相的项目打造过程中，不难发现，鲁能一直在向大众传播“引领”、“创新”和“共赢”三大价值理念，希冀在产品升级的同时，给客户带来更多更好的服务体验。那么鲁能的商业玩法在这三种纬度上还有哪些亮点和玩法？鲁能说：未完待续，敬请期待！