进入金九银十收割季，成都楼市在今年或冲击波峰。进入到下半年后，成都市场整体认购、备案数量在下滑，但这并不影响备案均价的持续看涨。在刚刚过去的8月，成都主城区备案均价再创历史单月新高，达到11549元/平方米，对于许久“未见涨”的成都市场而言，无疑是金九银十前一剂强心针。这之中，大源的“领涨”实力表现最为显著。

是谁在让房价疯涨？

锐理统计，高新区8月备案成交量列居全城第二位，备案均价12177元/平方米，仅次于锦江区位列大成都第二，在二、三圈层中高居榜首。

锐理统计了过去一年大源板块备案销售情况，在成交均价未变的情况下，备案销售面积及成交总价均出现大幅上涨。其中，大源备案销售面积在7月达到131095.81平方米峰值，成交均价来到13867元/平方米，同比增幅达25%。

2015年8月至2016年8月大源板块备案销售情况

如此良好的市场面，让许多人不敢相信。房价上涨是由多种因素造成的，锐理简单概括为：

1、自住型改善入场

从去年年底到今年7月份的这波行情，其实是成都自住型改善入市，带动市场温和上涨，在今年扎堆入市的北辰朗诗南门绿郡、蓝花楹、朗基御今缘等均是高低配为主的改善项目，成交均价已过万。

2、恐慌性购房

从8月份开始，大量的外地资金涌入成都，而且是涌入成都城南，天府新区，推动价格暴涨，带动了大量恐慌性自住改善入市。

3、市场回暖，开发商信心提升

在价格看涨的大环境下，开发商投资信心大幅提升，成都楼市住宅新开工量稳步回升。锐理统计到，前7个月成都的住宅新开工量就已经超过了2309万方，预计从9月开始，市场会出现新增供应的暴增。

4、学区房溢价

锐理郭洁表示，成都学区房的溢价已经达到了30%左右，为了孩子教育而做的改善，总占比高达95%以上，成为房价上涨的绝对杀手锏。

5、低密地块出现，地价抬升

成都今年放出不少低密宅地，为开发商转型改善提供了机会。尤其在南门，在南三环路已无地供应，三环外的大源、中和、新南天地、包江桥板块土地吃紧的情况下，新川、天府新区地价疯涨，开发商进驻城南成本大涨。

6、区域红利显现

这一年来，政局逐步稳定，新书记上任之后，减少土地供应，集中力量发展城南天府新区，锐理郭洁分析认为，各种政策和资源倾斜，国家层面的利好政策又不断的出来，比如自贸区等，天府新区成为省内外大家一致看好的区域，热钱不断涌入。

当房价上涨成为“普遍”情况，那么无论是在主城区亦或大城南，以上条件均能支撑一个区域的房价上涨。在这个大势中每个项目只要做到及格的产品，就可以跟着行情来实现市场溢价。

你要做出哪些“提价”准备？

但不同的项目溢价能力是不一样的。以最近涨得最凶的城南为例，朗基御今缘开盘时备案均价为12966元/平方米，上周的备案价在13246元/平方米，涨幅并不明显。而龙湖九里晴川4月首开高层均价为8972元/平方米，目前均价12000元/平方米，每平米涨了3000元，并一度号称已封盘。蔚蓝卡地亚花园城一期备案均价大约为10000元/平方米，即将推出的二期每平方米将直涨5000元……

那么问题就来了，吃瓜群众不禁要问，大家都在涨的情况下，如何涨得比别人多？是产品更具溢价力还是附加值更重要呢？

我们再将视线回到“涨声”中的大源板块，要在高价值区域做出高溢价产品，你需要提前做些准备：

1、超出客户预期

在大源板块有限的用地条件下，大多项目选择以高低配产品入市，这样一来别墅土地摊得多了品质自然提升，高层分担土地少品质下降，品质好的产品溢价空间更大，反之亦然。

以北辰香麓项目为例，作为北京北辰进入成都后首个独立开发的项目，项目的容积率为片区最低的2.4，保证了他能做出纯粹的叠拼产品：层高6.6米，开间7.4米。一二层带庭院叠拼+三四层带屋顶叠拼，一二层和三四层的产品都带了地下室空间（车库+地下休闲室）。

北辰香麓叠拼效果图

有别于类别墅、经济型别墅在产品功能上的局限性，北辰能为客户带来更高的使用预期，无疑将更具溢价空间。所以我们能看到，在北辰香麓项目上，他们别墅组团的排号已超过60组，且诚意度更高，新入市的舒适性改善产品较之刚需性改善产品，更对当前市场胃口。

2、升级产品形态

通过产品形态升级来吸引客户，是大源项目提升溢价的统一做法。中泰设计师向锐理透露了这里面包含的产品逻辑，当金融城片区的大平层项目已涨到230万/套起时，大源的蓝花楹别墅卖320万/套，这时，更多自住需求的客群更愿意开车到稍远些的大源选择一套经济型别墅。

与此同时，锐理统计按当前去化速度计算，大源板块的别墅产品仅供销售5个月，与巨大的高层存量相比，“供不应求”的别墅产品更具市场潜力。

因而我们能看到大源新进入市的项目里，北辰香麓有纯粹的叠拼，南门绿郡有经济型联排，朗基御今缘加入了洋房。为的就是能获取更多的溢价空间。

2015年9月至今大源别墅市场销售情况

3、更多的附加值

除了品牌、产品、地段上的优势外，项目自身的附加值也是提升溢价空间的软实力。比如，在这一轮涨势中，溢价能力达到了30%左右的学区房，教育资源优势是大源项目的重要溢价点。

同时，规划上的优势，也能为项目换来溢价空间。就在上个月，之前北辰项目地块（图中标五角星处）东侧的规划医院用地点位移到了与该项目隔着一个街区的西南角临江村卫生站的位置，东侧地块用地性质调整为商业用地，紧邻商业用地的东侧则是包含幼儿园、小学、中学的集中教育用地，项目西侧、南侧均为大幅绿地，未来将有双公园环绕。溢价能力提升。

另外，经过近10年的开发，大源板块已逐渐成熟，伊藤、欧尚等商业配套已相继开业，加上天府四街北侧的南门绿郡、翡翠鹭洲、保利心语，及西侧的御今缘项目，以北辰项目为中心的大源板块西南方位的高端住宅集中区已经蔚然形成了气候。对于整个片区项目的溢价能力而言，无疑起到了关键提升作用。