有人说大学城是重庆楼市的怪咖，在这里你能从30平方米的蜗居一路找到300平方米以上的豪宅；也有人说大学城是重庆楼市的奇葩，在这里你能挑到30万以下的屌丝房，也能买到400万以上的土豪墅；有人说大学城活力无限，靠着校园经济硬是霸占着重庆楼市成交量第一的宝座无人能撼动；也有人说大学城积重难返，海量供应和存量背后，只有拿着刺刀拼价格才能杀出一条血路。大学城就如同他的名字一样，前半截是青春，后半截是围困，没学过挖掘机技术的你又怎么懂得求解大学城的阴影面积公式为青春解困。当然，前面这些都不重要，重要的是你要了解抱着多少钱才能入“城”。

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每月卖掉10万方依然难解困

经过十年的发展，大学城板块早已今非昔比，加上微电产业的兴起，大学城板块再次得到了细分——大学城板块和西永板块的齐头并进是业界的共识。但在我们的理解中大学城和西永是两个“打断了骨头还连着筋”的板块，校园经济和产业经济的携手并进才是中梁山以西20平方公里的大学城区域的未来。所以，在这次的统计中，大学城和西永将再次合为一体。

在“供、销、存、价”四个维度中，大学城可以在其中三个维度称霸重庆主城楼市板块。截止到10月25日，大学城今年新建商品住宅累计备案量达到119.1万平方米，虽然较去年同期下滑了7.3%，但依然保持着月均去化近12万方的速度，遥遥领先于重庆主城其他板块，是今年前10月新建商品住宅备案量唯一能破百万方的主城楼市板块，甚至比渝中区、大渡口区和北碚区的同期备案量还多。

除了成交量，大学城冠绝全城的还有新增供应量和存量。同样截止到10月25日，大学城今年前10月的新建商品住宅的新增供应量达到了139.6万平方米，比排名第二的大竹林-礼嘉板块（此处包含照母山板块）多出28万平方米新增供应。当然和去年相比，大学城在新增供应这件事情上还是有所收敛，同比去年同期，新建商品住宅新增供应量减少了5.6%。当然也仅是收敛了一点点，新增供应依然居高不下；此外，居高不下的还有存量，截止到10月25日，大学城新建商品住宅在售存量约124.7万平方米，高于排名第二的茶园板块近30万平方米。不过值得注意的是，和去年同期相比，大学城的新建商品住宅存量减少了48.3%，存量去化速度让人咂舌。不过即使按照现在的去化速度，在没有新增供应的情况下，也需要超过10个月的时间才能清仓。

海量新增供应和居高不下的存量带来的真正痛点是无法提振的房价。虽然今年前10月，大学城新建商品住宅备案量达到119万平方米，但是备案金额仅61亿元，远远低于大竹林-礼嘉板块的76.2亿元，排名第二。如果按照平均货值来计算，大学城更是排名有备案记录可查的板块中的倒数第二，比去年同期还下滑了4名。真是让人捉急。

楼高价不高 30万内随便挑

2014年1-10月重庆大学城板块高层商品住宅成交分析（点击图片查看大图）

如果要在重庆主城楼市版图中找到一个真实入住门槛在30万以内的板块，非大学城莫属。据锐理数据监控显示，今年前10月，大学城新建高层商品住宅备案总价在30万/套以内的备案套数高达2344套，占比新建高层商品住宅备案量的18.5%，房型涵盖了一房到两房的数个区间，甚至还能在这个总价段内找到少量的三房和三房半产品。

当然大学城新建高层商品住宅最为主力的入住门槛是30-50万/套这个区间，今年前10月的备案套数达到7600套，占比新建高层商品住宅备案量的60%。房型几乎涵盖了从一房半到四房的数个区间。

在大学城板块，三房以下的高层刚需产品的价格较为集中，基本在50万以内。而三房以上的改善型产品的价格差异较为明显。90-130平方米的面积段产品的总价分布在30-100万/套这个区间内。130-150平方米的大户型产品的总价则分布在40-120万/套的多个区间。而新建高层商品住宅的入住天花板可以超过150万/套，不过建筑面积超过300平方米，算算均价，笔者也是醉了，真是好便宜的说。

洋房不洋气 门槛低至40万

2014年1-10月重庆大学城板块洋房商品住宅成交分析（点击图片查看大图）

在高层商品住宅之外，改善型住宅在大学城的日子并不好过。似乎大学城正在成为改善型产品的禁区。至少从洋房类产品来看，今年在大学城的处境并不美妙。

用数据说话。今年前10月，大学城累计新增洋房商品住宅381套，同比去年下滑了69%；累计备案成交438套，同比去年同期下滑了68%。横向比较来看，今年前10月商品住宅成交排行前三的板块中，空港和大竹林-礼嘉（此处包含照母山）的洋房备案量均超过1000套，即使是更靠后的茶园板块洋房成交量也破1000套，大学城的洋房市场甚至比不上华岩新城板块（洋房成交接近600套）。

也许这与大学城板块的区域居住属性有莫大的关系。和茶园、大竹林-礼嘉，甚至是空港相比，大学城居住密度更大，购房环境相对封闭，吸附能力有限。同时区域内的产业支柱虽然属于高附加值产业，但是缺少明星企业，初创微企偏多，购房群体偏蓝领，直接导致了占比最大的区域内部购房群体的支付能力有限。

那么结果就是区域房价提振乏力，在洋房市场的表现就是与高层住宅的价格差无法体现出来。据锐理数据监控显示，大学城板块的新建洋房商品住宅的入住门槛可以低至40万/套，并且并不难找到。洋房的主力入住门槛在50-60万/套，几乎和高层住宅中的改善型产品的价格持平，房型同样在三房至四房之间。不过大学城洋房产品的总价跨度还是非常大的，置业天花板可以高至250万/套以上。

缺少高端别墅 80万买别墅不稀奇

作为一个以刚需为主的板块，大学城的别墅市场远没有洋房市场那么糟糕。今年前10月，大学城别墅备案量超过200套，备案面积接近4万平方米，已经可以排进各大板块同类产品成交前10名。不过从量级上来看，和茶园新区、大竹林-礼嘉（此处包括照母山）、蔡家等超10万平方米备案量的板块仍然不在同一个档次上。

不过大学城板块内别墅产品较为单一。去年大学城别墅市场基本上仅出现联排和双拼两种别墅产品，今年叠拼别墅的出现算是填补了市场空白。不过和另外两种产品比起来，市场接受度并不算高，供销比超过2。联排别墅的日子稍微好过，供销比在1.65左右；双拼别墅由于供应量本来就非常稀少，所以供销比基本持平。

2014年1-10月重庆大学城板块叠拼别墅商品住宅成交分析

2014年1-10月重庆大学城板块联排别墅商品住宅成交分析（点击图片查看大图）

2014年1-10月重庆大学城板块双拼别墅商品住宅成交分析

从价格来看，新出现的叠拼别墅再一次挑战了大学城别墅价格的底线，入住门槛可低至80万/套，房型也仅在三房半至四房，同时价格跨度也不大，置业天花板仅在150万/套以内。联排别墅的价格稍高，入住门槛在100万/套，主力入住门槛在120万/套；同时联排别墅的面积段区间也更大，从110平方米的三房至400平方米以上的五房均能看到，价格跨度也不算小，最高可至700万/套。

双拼别墅在大学城板块算是极度稀缺，同时也基本摆脱了经济型别墅的帽子。面积段从250平方米起，入住门槛在300万/套以上。不过价格幅度并不大，最高也仅至700万/套。