2020年上半年，成都土拍市场的表现很给力：共成交了81宗，同比上涨15.7%。临近8月，下半场的供地信息也在陆续释放。在此前的推文《已成交宅地1697亩 成都近郊还有多少拿地机会？》中锐理君也作了梳理并判断：接下来，成都近郊区域将持续发力，“贡献”更多拿地机会。

这不，机会来了！锐理数据独家获悉，位于郫都区犀浦的一宗80.33亩土地预计会在8月初上市。

作为郫都区下半年首拍，这宗地无论区位、条件、配套、周边市场，都有很多可圈可点之处，值得重点关注。

该地块位于郫都区“乘风破浪”的犀浦版块，这里是各大房企争相入驻的区域。今年5月，区域内一宗187.68亩的住兼商地块就吸引了7家房企“围猎”，在举牌近70轮后成交。

据锐理君了解，这80.33亩土地的起拍价预计在4600元/㎡左右，拿地投资空间足够，竞争力也很强。就地块本身及发展潜力而言，以下三个“超硬核实力”可以作为投资研判的重点。

区位“超硬核”

交通+教育+产业 手握三张王牌

研判地块实力，我们首先看版块的发展潜力。这宗所处的犀浦版块紧衔成都主城区，能够享受城市规划发展带来的红利，从房地产市场角度来看，也是承接主城区需求外溢的重要区域。

（犀浦版块区位示意图）

三轨双TOD加持 “含金量”十足

犀浦是为郫都最为典型的“地铁驱动”版块。据官方消息，成都地铁6号线预计会在今年年底前开通，届时，犀浦将有三条轨道交通贯穿：地铁2号线、地铁6号线、有轨电车蓉2号线，既可以与成都主城区无缝接驳，还能直通都江堰市和彭州市，在同类型版块中绝对属于“优等生”。

（犀浦版块内3条轨道交汇示意图）

此外，版块内还拥有两大TOD项目：一是成都首批13个TOD示范项目之一的梓潼宫站TOD项目，这是一个集精品邻里商业、教育办公以及配套住宅于一体的区域标杆城市特色TOD+POD示范区，目前已进入部分主体施工阶段，预计9月独立商业及下沉广场将亮相；另一个是犀浦站—天河路站TOD项目。这两个项目投用后，不仅能升级区域商业品质、重构物业形态，更能全面提升区域的居住环境、优化城市界面。对于房地产投资来说，在成都TOD综合开发的“黄金时代”，TOD所辐射的区域将是新的开发“蓝海”，先期抢驻具有绝对的优势。

（梓潼宫站TOD项目意境图 图源：成都轨道交通集团）

（梓潼宫站TOD项目建设进度）

需要重点关注的是，此次拟上市的地块距离梓潼宫站TOD项目仅有约900米，后期开发、营销、居住都可以真实享受到TOD带来的利好。

高校+产业“牵手” 人口红利释放置业需求

地块周边不缺人口。版块内有西南交通大学、成都纺专2所高校，其中西南交大作为国家首批“双一流”“211工程”高校，在持续引入大量高精尖人才，夯实消费基础动力的同时，带动着庞大置业需求。

此外，犀浦版块还规划有智慧科技城综合开发片区，将重点打造研发设计、信息服务、创业孵化等三大产业。今年5月，成都市汇保实业有限公司已经拿下片区内188亩土地，正在推动这一片区进入实质性开发阶段。有理由相信，随着产业建设不断深入，这一片区的经济、土地、人才都将得到释放，成为未来开发的重要支撑。

楼市“超硬核”

2.5和0.66 两个数据背后是商机

无论地价还是房价，犀浦一直是郫都区市场的领路者，也是地产开发和投资置业的核心目标。

地价一年翻2.5倍 区域热度涨涨涨

2017年是犀浦版块的重要分水岭：仅一年时间（2016-2017年），区域的土地平均成交楼面地价（拍卖）就翻了2.5倍，也正是在这一年，版块正式迈入“万元地价”行列，最高楼板价刷新至10200元/㎡。

锐理君调取近几年郫都拍卖成交地块的数据发现，目前郫都区成交楼板价TOP5中，犀浦独占四席，而且TOP3均位于犀浦，房企的重仓之心可见一斑。

（截至目前郫都区成交楼板价TOP5）

单宗地块面积偏小、多溢价成交是犀浦土地市场的两个重要特征。2016年至今，版块内共拍卖成交了14宗土地，近八成宗地面积小于50亩；拍卖出让的宗地64%实现了溢价成交，地块最高溢价率高达94%。

截至目前，万科、花样年、碧桂园、朗基、领地、蓝光、保利等房企在这一区域均有布局，他们在表达对区域开发价值认可的同时，也为区域未来发展注入了澎湃的品牌动力。

住宅供销比仅0.66 投资开发大有机会

锐理君注意到，2018年以后，犀浦版块内住宅供应量锐减，2019年供销比为0.66，显然很“缺货”！随着各大产业不断带动人口增长，区域需要全新的项目补充住宅供应。这宗80.33亩的土地，也迎来了最好的机会。

（2016年至今犀浦版块商品住宅供销价走势）

通过上表可以看出，2016-2019年，犀浦版块的商品住宅均价保持稳定上涨趋势，2020年成交均价攀升至16649元/㎡，远高于郫都区均值。近一年住宅成交主要来自于铂景台、碧桂园锦熙府、成都后花园、华邑宸熙、远洋朗基国宾御府、乐世界广场、滨江两岸、华邑宸居，这8个项目均价在11925-17481元/㎡，产品以改善型为主。

不难看出，区域的房地价差维持在6000—10000元之间。对于本次拟上市地块而言，预估4600元/㎡左右的起拍价，溢价空间足够大。

（犀浦版块在售典型项目房地价差对比）

地块条件“超硬核”

地铁旁+80亩 体量大空间大

回到地块本身，拟上市地块位于犀浦镇龙吟村四社，净用地面积约80.33亩。整个地块由两个小地块组成，其中①号地块为住宅用地，占地47.25亩；②号地块为商业用地，占地33.08亩。从出让文件来看，除商业部分须自持70%外，无特殊配建要求。

容积率：①号地块不大于2且不小于1，②号地块不大于3；

建筑密度：①号地块不大于30%，②号地块不大于50%；

绿地率：①号地块不小于30%，②号地块不少于20%；

成品住宅建设要求：不低于80%；

建筑高度：①号地块不高于36米，②号地块内建设的建筑物及构筑物绝对海拔高程不大于626米。

（宗地指标）

具体来看，宗地位于绵世溪地湾南侧，北临校园路，东至龙吟路，南临规划道路，西至犀安路。除了规划道路，其余道路均很成熟。

（拟上市地块区位图）

目前该宗地已打围，内部整体为土坡，高差约3米，表面附着农作物。五通一平已基本完成，具备动工开发条件。

（地块现状实景图）

在锐理君实地探访的过程中，最直观感受是，地块周边配套相当加分。

（地块周边配套示意图）

交通便利

地块旁边就是有轨电车蓉2号线支线龙吟站，距离地铁6号线兴业北街站约200米、地铁2号线天河路站1.3公里，三条轨道交通加持；同时红光大道、西华大道、犀浦东站在宗地两公里范围内。

（地铁6号线兴业北街站 距离地块约200米）

（拟上市地块与有轨电车蓉2号线支线龙吟站距离示意图）

教育优越

地块南侧紧邻犀浦街道幼儿园，与西南交通大学（犀浦校区）仅隔一条犀安路，距离龙吟路小学约500米、犀浦外国语学校约800米、犀浦小学约837米、犀浦新兴学校约900米、郫都区四中约1公里、犀浦实验学校约1.9公里，从幼儿园到大学都有，满足全龄段教育需求。

（龙吟路小学）

（郫都四中）

商业丰富

除了上文提到的梓潼宫站TOD项目，宗地两公里范围内还有后花园爱琴海购物公园、万科生活广场、百伦广场、合能橙中心等多个商业广场/购物中心，加之周边社区底商补充，区域生活便利。

（地块周边商业实景图）

医疗给力

宗地两公里范围内有2处大型优质医疗配套，分别为三六三医院犀浦院区、四川省人民医院交通医院，另外还有郫都天康医院、郫都区中西医结合医院、成都复兴医院、振华医院等医疗资源。

（三六三医院犀浦院区）

整体而言，这宗地的起拍价并不高，80亩的体量也是犀浦乃至近郊少见的的“大地块”，地理位置很不错，周边配套醇熟，值得重点关注。

结合宗地周边在售的碧桂园锦熙府、滨江两岸、华邑宸居、铂景台、华邑宸熙等项目来看，区域整体的改善基因已形成，拿地后可以走高改品质路线，以此吸附高端改善群体并提升溢价空间。

拿地小贴士

再总结一下郫都犀浦这宗80.33亩地块的主要机会点：

区位绝佳：紧邻地铁6号线兴业北街站，占据“黄金出口”；周边优质教育资源丰富，学区价值突显；有TOD加持，具有较强的发展潜力和升值空间。

客源丰富：从大范围来看，地块所处的犀浦版块，是承接主城区需求外溢的绝佳口岸；缩小范围来看，地块紧邻智慧科技城综合开发片区，能够承接产业人口的商务及置业需求。

进驻风险小：地块周边万科、花样年、碧桂园、朗基等品牌房企积极拿地布局，区域发展有支撑；周边在售项目少，住宅供不应求，市场已开启补仓模式。